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Il Docfa... sai cos'è???
Categoria CATASTO, Tipo Mappale, docfa, nuova costruzione, variazione catastale, vani catastali,

Il Docfa... sai cos'è???

Liccardo Fabio Geometra

07/02/2021 20:50

Docfa è il software per il censimento degli immobili nel Catasto Edilizio Urbano.Scopri i dettagli in questo articolo

Il Tipo Mappale!!!
Categoria CATASTO, Tipo Mappale, Tipo di Frazionamento, inserimento in mappa, geometra catanzaro, accatastamento, docfa, rilievo topografico, pregeo, rendita catastale,

Il Tipo Mappale!!!

Liccardo Fabio Geometra

06/02/2021 11:00

il Tipo Mappale è un atto di aggiornamento catastale che serve per inserire in mappa un corpo di fabbrica!!! Scopri quando va fatto e perchè!!!

Sai come si legge una Visura Catastale?
Categoria CATASTO, visura catastale,

Sai come si legge una Visura Catastale?

Liccardo Fabio Geometra

28/01/2021 16:48

Ti è mai capitato di leggere una visura catastale senza riuscire a decifrare le informazioni in essa contenuta? Ecco cosa devi sapere!!!

Proprietà o Reddito di Cittadinanza? Occhio ai requisiti!
Categoria PROPRIETA', consulenza immobiliare, donazione, reddito cittadinanza,

Proprietà o Reddito di Cittadinanza? Occhio ai requisiti!

Liccardo Fabio Geometra

23/01/2021 12:20

Quanto incide una donazione ricevuta sui requisiti per beneficiare del reddito di cittadinanza? Scoprilo in questo articolo!!!

Come verificare i confini di proprietà!!!
Categoria TOPOGRAFIA, verifica confini, punti fiduciali, confini catastali,

Come verificare i confini di proprietà!!!

Liccardo Fabio Geometra

15/01/2021 17:51

Le liti tra due proprietari per motivi legati alla determinazione di un confine catastale, il più delle volte (purtroppo) si risolvono per vie legali,

Quanto vale la tua casa?
Categoria PROPRIETA',

Quanto vale la tua casa?

Liccardo Fabio Geometra

17/01/2021 12:29

Fare una valutazione economica di un immobile significa determinare "il più probabile valore di mercato".Solitamente si utilizzano due diversi metodi

Visure e Mappe Catastali
Categoria CATASTO,

Visure e Mappe Catastali

Liccardo Fabio Geometra

17/01/2021 12:22

Le visure e le mappe catastali sono gli strumenti attraverso cui è possibile identificare i propri immobili iscritti in catasto.Premesso che il Catast

La conformità catastale!!!
Categoria CATASTO,

La conformità catastale!!!

Liccardo Fabio Geometra

15/01/2021 18:02

Se devi stipulare un atto Notarile per il trasferimento della proprietà di un immobile, devi sapere che, con l'entrata in vigore del DL 78/2010, non è

Successione Legittima o Testamentaria!!!
Categoria PROPRIETA',

Successione Legittima o Testamentaria!!!

Liccardo Fabio Geometra

15/01/2021 17:56

Oggi ti spiego la differenza tra Successione Legittima e Successione Testamentaria.L'apertura della Successione avviene lo stesso giorno della morte,

La divisione ereditaria!!!
Categoria PROPRIETA',

La divisione ereditaria!!!

Liccardo Fabio Geometra

15/01/2021 17:54

Che cos’è la divisione ereditaria?La divisione ereditaria è un atto che scioglie la comunione ereditaria, e attribuisce a ciascun erede la piena propr

E-mail info@liccardofabiogeometra.it   

 

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Quanto vale la tua casa?

17/01/2021 12:29

Liccardo Fabio Geometra

Categoria PROPRIETA',

Quanto vale la tua casa?

Fare una valutazione economica di un immobile significa determinare "il più probabile valore di mercato".Solitamente si utilizzano due diversi metodi

Fare una valutazione economica di un immobile significa determinare "il più probabile valore di mercato".

Solitamente si utilizzano due diversi metodi di stima, al fine di avere un valore di riferimento mediato tra due criteri di stima differenti.

Il primo metodo, detto "Stima Sintetica o Comparativa", è una valutazione di paragone rispetto ad immobili simili presenti nella stessa zona di riferimento ed aventi valori commerciali noti.

Il secondo metodo, detto "Stima Analitica o per Capitalizzazione del Reddito", si basa sul concetto che "i beni immobiliari che producono reddito valgono per quanto rendono", e questo valore equivale alla somma attuale dei redditi futuri forniti dal bene oggetto di stima. In parole brevi, si basa sul calcolo del reddito lordo annuo realizzabile dalla previsione di una futura concessione in uso dell'immobile stesso.

La media dei due metodi di stima determina il più probabile valore di mercato.

Quando si vuole determinare in autonomia il valore del proprio immobile, ci si può focalizzare sul primo metodo di stima, ossia la stima comparativa, per il semplice fatto che non è molto complicato trovare le informazioni dei valori di riferimento di immobili simili al nostro.

E' sufficiente, infatti, fare qualche indagine di mercato per capire il valore di riferimento della zona. Ad esempio, si potrebbe interpellare qualche studio Notarile per capire i valori dichiarati nei trasferimenti di proprietà, oppure chiedere direttamente alle persone che vivono sul posto e che hanno acquistato di recente.

Un altro metodo, molto diffuso, è quello di avvalersi della consultazione dei valori dell'Agenzia delle Entrate, riscontrabili online ricercando l'Osservatorio Immobiliare (OMI).  Tramite questo portale gratuito è possibile individuare la zona in cui si trova l'immobile da valutare, suddiviso per tipologia e stato conservativo.

Nella figura in basso è riportato un esempio dei dati che il portale rilascia.

 

omi-1611425044.png

Come si evince dalla tabella, il Valore di Mercato per operazioni di compravendite fornisce un importo Minimo e Massimo riferito al MQ, ad esempio una villa di 150mq ha un valore medio di € 1.250 (€ 1050 + € 1450 / 2) percui moltiplicando la superficie (150 mq) per il valore medio al mq (in questo caso € 1250) otterremo un "probabile valore di mercato" di € 187.500.

Se invece si vuole determinare il valore di locazione per la stessa tipologia di immobile si calcola il valore medio di locazione (€ 4,5 + € 6,6 / 2 = € 5,55) espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L), e quindi € 5,55 x 150mq =  € 832,50/mese.

Sul portale è possibile selezionare diverse tipologie tra Residenziale, Commerciale, Terziaria e Produttiva, in base alle proprie esigenze.

Tuttavia, i valori di riferimento non sono mai aggiornati all'attualità, ma si riferiscono sempre a quotazioni dell'anno precedente, e per tale motivo, suggerisco di incrementare i valori ottenuti di una percentuale variabile dal 10 al 15%.

La stima Sintetica o Comparativa, rappresenta quindi il metodo più veloce per determinare il valore di un immobile, in quanto tramite gli strumenti gratuiti presenti sul web o in loco, può essere eseguita anche in autonomia o rivolgendosi alla propria agenzia immobiliare.

Spesso però, utilizzare un solo metodo di stima può NON essere sufficiente, per svariati motivi.

Ad esempio potrebbe capitare che i valori OMI non siano congrui con le caratteristiche dell'immobile o della zona di riferimento, magari perchè il nostro immobile presenta delle migliorie non quantificabili in modo troppo generalistico, oppure può capitare che le informazioni raccolte dal Notaio facciano riferimento ad immobili non proprio simili al nostro, oppure che il vicino ci abbia confidato un valore non esatto, insomma le motivazioni potrebbero essere diverse.

Ecco perchè quando si deve valutare un immobile è sempre consigliabile eseguire sia la stima sintetica, sia la stima analitica.

Quest'ultima è decisamente più complessa della prima, e per essere eseguita in modo corretto occorre possedere specifiche competenze tecniche ed una buona conoscenza della disciplina dell'Estimo.

Per avere una esatta valutazione del proprio immobile è fondamentale, quindi, rivolgersi ad un esperto in materia.

Se hai domande sull'argomento puoi contattarmi attraverso il modulo presente in questa pagina.

Geom. Fabio Liccardo

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